墨尔本
一周房产资讯速递
▪ 更多数据证明澳大利亚的房地产市场低迷已经结束
▪ 改革后的购房者计划帮助了年长的离婚妇女
▪ 一周拍卖
1.澳大利亚的房地产市场低迷已经结束
最新的Corelogic数据进一步证明澳大利亚的房地产市场低迷已经结束。
在2022年5月至2023年2月期间下跌-9.1%之后，澳大利亚的房价似乎已经触底反弹，连续第二个月上涨。CoreLogic的全国房屋价值指数 (HVI) 在 3 月份上涨0.6%，过去三个月上涨1.0%后，4 月份上涨了0.5%。
悉尼房价4月份上涨 1.3%，引领住房市场的积极转变。悉尼的房价现在比1月份的近期低点高出 3.0%。房地产市场已经走过拐点。我们不仅看到全国大部分地区的房价稳定或上涨，许多其他指标也证实了这种积极转变。拍卖清盘率略高于长期平均水平，市场情绪有所好转，房屋销售趋势接近前五年平均水平。
图片来自：Property Update，图为澳大利亚各主要城市住房价格指数的变化
虽然海外移民通常与租房需求有更直接的关联，大多数城市的空置率保持在1%左右，但有理由认为，更多的人仅仅因为找不到租房而快速做出购买决定。
在利率仍高于平均水平的情况下，房地产市场状况出现了更积极的趋势。上一次我们看到房屋价值在利率上升的环境下走高是在2000年代中后期，当时矿业繁荣正在进行。这一时期的另一个特点是净海外移民激增，对住房需求做出了重大贡献。
图片来自：Property Update，图为新冠大流行到现在，澳大利亚主要城市住宅价格对比
虽然新南威尔士州偏远地区(-0.3%) ，维多利亚偏远地区(-0.4%)和达尔文地区(-1.2%)是本月仅有的房价下跌的地区，但这些地区的季度趋势明显朝着稳定的方向发展.
图片来自：Property Update，图为截止至4月底，澳大利亚主要城市房价变化
尽管市场开始复苏，但大多数地区的房价仍远低于近期的周期性高点。
霍巴特的房价尚未得到改善，现在从最近的市场高峰记录了最大的跌幅为-13.0%。悉尼住宅价值从市场高点到近期低点下跌-13.8%，但过去三个月价值上涨3.0%使市场比近期高点低-11.2%。布里斯班的跌幅位居第三，比近期峰值低-10.7%。
自去年 9 月以来，新上市房产的流量一直低于前五年的平均水平，截至4月底，连续4周的趋势保持在每年这个时候的平均水平低-14%左右。由于新挂牌量低于正常水平，广告库存总量比一年中这个时候的前五年平均水平低-21.8%。
在截至4月23日的四个星期内，每个首府城市的广告供应量都远低于平均水平，霍巴特除外，该地区的房源数量一直在上升，尽管基数较低。
新房源的流动具有很强的季节性，通常在整个冬季呈下降趋势，然后在春季和初夏上升。目前看来，这种季节性趋势依然存在，新房源的流动再次进入冬季。这将是一个值得关注的重要趋势。
图片来自：Property Update，图为澳大利亚新房供应量趋势
虽然挂牌量呈下降趋势，但需求（基于估计的房屋销售数量）似乎已经稳定下来。
首府城市房屋销售的六个月滚动趋势比近期高点低约-28.6%，但今年迄今一直保持坚挺。按季度滚动计算，估计首府城市的房屋销售量比一年中这个时候的前五年平均水平低约-2.4%。
图片来自：Property Update，图为澳大利亚主要城市房屋总量趋势
如果我们看到消费者信心进一步提升，那么房地产活动很可能会更积极。历史上也存在这种情况，消费者信心指标与房屋销售数量显示出高度相关性。
2.改革后的购房者计划帮助了年长的单身妇女
专家表示，在分手中失去住房的老年妇女可以从政府扩大的购房者共同投资计划中受益，但目前仍需要更多的政策来解决负担能力和供应问题。
周日，住房部长Julie Collins宣布扩大三项计划的资格标准，这些计划每年允许5万人在政府的支持下购买房屋。
图片来源：Dominic Lorrimer，图为住房部长Julie Collins周日宣布扩大住房计划
如果这些计划之前仅适用于个人申请人、已婚夫妇和同居者，那么从7月1日起，朋友、兄弟姐妹和其他家庭成员将能够联合申请。
该计划还将扩大到过去10年未在澳大利亚拥有房产的非首次购房者，该政策特别针对可能因离婚或分居而失去房屋的老年妇女。
“我们知道离婚往往是人们失去家园的一个原因，尤其是女性，”格拉坦研究所经济政策项目主任Brendan Coates 说。“在与伴侣分居并失去房子的女性中，只有三分之一的人会在五年内再次买房，而只有44%的人会在10年内再次买房。这意味着一半以上因离婚而失去房子的女性在10年内不会买房。这就是为什么分居的老年女性在65岁时租房的可能性是已婚女性的三倍多。”
图片来源：Tim Bauer
澳大利亚妇女全国基金会的创始成员之一 Marie Coleman AO 表示，该计划的扩大是一个明智的改变。“有很多年长的女性可能会珍惜这个机会，” Coleman女士说，并补充说她们可以与朋友共同计划购置房产。
据官方数据统计，老年妇女是无家可归者中增长最快的群体。社会服务部的数据显示，领取 JobSeeker 补助的 50 岁以上女性在失业计划中的平均领取时间为242周，而五年前为198周。在过去四年中，接受租金援助的同一批人增加了50,000 人，总数超过400,000人。
这些计划允许收入低于125,000澳元（或夫妻双方低于200,000澳元）的潜在购房者以低至5%的首付购买房屋，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。根据该计划，政府将为符合条件的房产价值的15%的费用提供担保。
Coates 先生表示，该政策可能会帮助一些人通过支付首付来提早买房，由于它会增加需求，因此对价格的上行压力非常小。他说：“我们希望在预算中看到一项严肃的计划，以释放住房供应，使住房在长期内更便宜地租用或购买。我们希望的第一件事......是政府表明它将使用住房协议来推动州和地方议会改革住房规则。因为是各州和地方议会限制我们建造多少住房的规则。这些限制之所以存在，是因为它们反映了已经居住在那里的人们的利益，他们更愿意在别处而不是在他们自己的郊区建造更多的住房。”
SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，他预计该计划将在几个月内反映在房地产市场中。“虽然我们可能会看到一些租房者将自己变成首次购房者，但目前这可能不会显着缓解当前的租金危机，”他说。“澳大利亚没有建造足够的住房来满足需求，尤其是在移民增加的情况下。”
3.一周拍卖
根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止4月30日周日，整个维州共进行了536场有结果的房产拍卖，总清盘率80%。
接下来是拍卖的详细情况，在进行的总共536场拍卖中，共有430套房子成功出售！其中352套在拍卖会售出，106套在拍卖前售出，拍卖总价值4.74亿澳元。
另外还有156套私人出售的房产，私卖总价值1.28亿澳元。
独栋屋清盘率80%，共举行拍卖367场，中位房价$110万澳元。
单元房清盘率81%，共举行拍卖162场，中位房价$80.4万澳元。
