墨尔本房价

网上铺天盖地的信息,真正有用的房价数据是什么?
房价怎么看?
哪些因素影响了墨尔本的房价?

说到在墨尔本买房,大家关心的因素各有侧重,想在墨尔本定居的购房者更关系房屋设施,周边环境;投资房的购房者更关心未来趋势,周边涨幅,但是只要是购房者,最关心的,一定逃不开的话题就是——房价!虽然房价的走势有起有落,通过澳洲本地组织近20年的调查研究发现,一些宏观因素对未来房价的影响是可以预见的。
在大家想摩拳擦掌,想要对房价一探究竟之前;我们首先要给大家介绍一下房价最常见的指标:

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墨尔本房价均价

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墨尔本房价中位数

墨尔本房价均价 vs 墨尔本房价中位数

关于买房,你最大的问题之一是你可以负担得起多少,并在你想要的那种房子和房子的价格上达成平衡。 房地产网上和房产中介常谈论平均价格和房价中位数,则是我们进行判断的重要指标。 
事实上,包括维州政府在内更常用的指标不是平均价格,而是墨尔本的房屋价格中位数(如下图所示)。之所以经常使用中位数价格而不是平均值,是因为一些异常高或低的价格会扭曲平均价格,因此不能准确反映房地产市场的当前状况。
具体而言,房价中位数是在一定时期内(每月、每年、每季度等)以市场价格(或销售量)出售的所有独栋屋/单元房房价的中间的数字。也就是说,如果一个月内售出 101 套房屋,则房价中位数将是房价由高到低排列中,中间的那个数字,即有的50 个房价高于它和50 个低于它的房价。这与平均价格不同,平均价格的意思是将销售价格加在一起,然后除以销售数量。

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墨尔本房价的影响因素

接下来,我们就来介绍一下,对于房价而言容易被大家忽略但是非常重要的影响因素。

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1. 贷款政策和信用政策

对于大部分人来说,如果不贷款,就不能购买房地产,就这么简单!毫无疑问.信贷政策对房地产市场表现的影晌可以说是最大的。信贷政策不仅使得那些没有大量存款的购房者得到买房的机会,更是能够获得更多流动资金的财产配置方式。我们发现,在2001年至 2005 年,信贷政策放开,整个澳大利亚都迎来了繁荣的房地产时代;与此同时在政策有所紧缩的2018-2019年,我们发现澳洲的房地产也呈现出非常疲软的世态。

2. 建筑业发展

作为地广人稀的代表,澳大利亚的建筑业也非常发达.每 10 个工作岗位中就有 1 个由建筑业直接负责。不论是医院、教育设施、老年护理这类基础设施,还是商用建筑和零售业综合体等商业项目,建筑业都在其中发挥了重要的作用。ABS在2021年8月发布的新房显示,在2020-2021财年,维州建造新房的费用为133亿澳元,远超上一个财政年的127亿澳元。
建筑业的发展对于房地产和房价来说,是一把双刃剑。一方面,他们建造的项目也会为当地政府和带来重要的税收,刺激当地经济发展,迎来房地产市场上的小高潮。另一方面,如果连续几年当地经济发展的非常好的时候,可能会过度反哺当地的建筑业发展,形成供给过度,反而带来住房存量过剩的问题,导致房价下降。

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3. 就业机会

上述房地产市场的影响,如关健行业、工资增长、州政府和消费者信心,都可以作为创造就业机会的部分。在供需关系方面.是否有就业机会是非常值得关注的因素。因为对于一个像澳大利亚的发达国家而言,人口自然增长率已经趋于稳定,那么影响当地人口的重要因素就是人口的转移。自然,更多就业就会吸引更多的人口。
与此同时,创造就业机会的城镇或者城市是产生更多企业信心、为当地企业带来更多收入以及更多住房需求重要因素。根据 propertyology 在预侧了霍巴特、墨尔本、纽卡斯尔、科夫斯港、悉尼和凯恩斯的统计结果显示,更多就业也带动经济和收入的增长。

4. 州政府和当地政府

从经济管理的质量,到对新基础设施项目的投资,以及印花税、土地税和首次购房者补贴等,比如维州政府的首次置业优惠政策,会给满足要求的购房者1万-2万澳元的补贴,如果购房者购买的是60万以下的房产还有印花税的减免,这些政府政策都对房地产市场有着巨大的刺激和推动作用。
负责任的政府能迎来更多选民的青睐,得到执政的机会,也能够带领当地的居民生活的更加幸福。一个能够与社区积极互动的,有远见的政府通常会产生强大经济动力——这是房地产市场能够健康发展的先兆。相反,少数派政府推动国家前进的能力较差。

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5. 关键产业

无论城镇或城市有多大,每个地方都有一两个对其当地经济至关重要的行业——它不同但是类似于城市的支柱产业。重点行业的表现对其本地房地产市场的表现呈现出正相关。比如疫情期间,明显的就能感觉到平时财源广进的餐饮业呈现出疲态,相反互联网+等线上产业确实节节高升。具体而言,就以维多利亚州为例,墨尔本有四个领先的癌症研究治疗中心,在癌症治疗研究和临床试验上,维州领跑全球,医疗健康已被确定为维州政府未来的重点产业。这不仅推动了医疗技术的发展, 也带动了城市和区域的经济。

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